房地產(chǎn)公司的競爭力，其實取決于在房地產(chǎn)公司中，哪一個要素對利潤的影響最大？過去的房地產(chǎn)是靠土地與金融來整合資源，尤其是土地。但土地的價值又由誰決定？回答是城市化（土地價值）與業(yè)主的居住價值（生命價值）。 

　　這就意味著，房地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)的能力，從根本上講，是土地價值的設計能力，以及生命價值的服務能力（金融其實是由此而產(chǎn)生的，是業(yè)主生命價值的時間與空間的安排），這兩個能力對產(chǎn)業(yè)鏈的價值是最高的。 

　　這一定位對房地產(chǎn)公司是很重要的，因為這樣就把房地產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)的屬性真正解放出來了，房地產(chǎn)的本質是服務，而不是制造（中國房地產(chǎn)開發(fā)商目前這種把房子制出來賺錢，理論上講，還是第二產(chǎn)業(yè)的玩法）。 

　　區(qū)別也正在這里，第三產(chǎn)業(yè)對制度的要求遠比第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)要高很多。 

　　這是因為制造業(yè)中，主要以勞動力優(yōu)勢與所謂的產(chǎn)品性價比獲得，這兩點對制度的要求并不高。反過來，服務業(yè)更講究誠信與合約的價值，對制度機制的要求也就較高。這就解釋了為什么制造業(yè)在中國也可以發(fā)展很好，而證券市場在中國則發(fā)展艱難。 

　　顯然，中國房地產(chǎn)公司走的是制造業(yè)之路，它的做法更接近第二產(chǎn)業(yè)，而離真正意義上的第三產(chǎn)業(yè)要遠很多，不少房地產(chǎn)公司就是“項目公司”，而項目公司本質上從事的就是“制造”，而不是服務。 

　　從這個角度，我們很容易看到房地產(chǎn)公司的競爭力，在于人的能力，而不在于資源的能力；在于服務能力，而不在于硬件能力；具體說來，體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)要素上，房地產(chǎn)公司的競爭力是基于客戶價值的產(chǎn)品設計能力，基于業(yè)主幸福感的物業(yè)服務能力，以及基于社會資源的金融創(chuàng)新能力。這三大能力才是真正的房地產(chǎn)競爭力，而如果這三大能力錯位，必然導致這一產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象，在這個意義上講，宏觀調控的目的是什么？我覺得就是提高房地產(chǎn)公司競爭力，而讓一部分無能的公司退出這個行業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟平衡增長。